La loi Scellier n’est pas qu’un simple cadeau accordé aux investisseurs. Si la loi n’avait pas été votée, quelles auraient été les conséquences pour l’emploi et le logement ? On ne peut pas nier que les dispositifs Scellier et Bouvard sont particulièrement avantageux, mais la crise a tellement affecté la confiance des investisseurs qu’il fallait absolument une mesure attractive. Pour Jeudi Noir, “C’est surtout un cadeau super bonus” : comment peux-ton lutter contre la crise du logement et en même critiquer des initiatives fortes pour le logement ?

Si les promoteurs n’ont pas suffisamment de visibilité sur le marché, ils ne déposeront pas de nouveaux permis de construire et au-delà de la problématique du logement… c’est toute l’économie qui est touchée. La loi Scellier apporte 3 atouts par rapport à la précédente loi Robien :

• C’est un dispositif qui n’est pas réservé uniquement aux contribuables fortement imposés. La réduction fiscale s’applique sur le montant de l’impôt. Ce n’est plus une déduction qui s’impute sur le revenu imposable.
• La zone C est plus encadrée afin d’éviter de construire trop de logements dans des secteurs ou les besoins de logement sont moins importants.
• L’incitation est bien pensée afin que les loyers soient modérés. Le Scellier intermédiaire est beaucoup plus avantageux, puisque le dispositif appelé “Scellier Social” permet une réduction d’impôt jusqu’à la 15ème année en respectant des plafonds de loyers.

Nous vous alertons sur le fait qu’un dispositif fiscal n’est intéressant que si le projet est viable. Faites-vous accompagner par des professionnels pour mener à bien votre investissement : cela vous évitera de mauvaises surprises concernant l’emplacement, le prix, la qualité, la location ou encore la revente. Trop d’investisseurs ont une confiance aveugle envers des acteurs peu qualifiés pour mener à bien leur projet.

Il est important de se renseigner sur le marché locatif car certaines ville ont moins de besoin de logement, comme l’a justement rappelé Erwan Seznec dans l’un de ses articles en juillet 2009 : “L’Observatoire immobilier du Crédit foncier a publié le 8 juillet une liste d’une soixantaine d’agglomérations où il est aujourd’hui risqué d’investir dans des programmes d’immobilier défiscalisé en loi Scellier”. Retrouvez le détail de ces villes à la fin de l’article de QueChoisir, et n’hésitez pas à nous contacter ou à commenter cet article si vous souhaitez en savoir plus.

Que sont les zones Scellier ?

Les zones Scellier sont des zones qui ont été déterminées selon le déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements dans le parc locatif. Les communes sont ainsi classées en quatre catégories. La loi Scellier s’applique sur les communes de plus de 50 000 habitants et leur agglomération. Voici la liste des régions concernées par cette loi selon les zones :

• Zone A : Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, Côte d’Azur (littoral Hyères-Menton), Genevois français;
• Zone B1: les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères, pourtour de la Côte d’Azur, DOM, Corse et îles;
• Zone B2 : le reste de la zone B1, c’est-à-dire les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones littorales ou frontalières chères, le reste de l’Ile-de-France;
• Zone C : Le reste du territoire national. Mais depuis l’arrêté du 29 avril 2009 la loi n’est plus appliquée en zone C. Pour découvrir l’ensemble des communes concernées, veuillez consulter ce site (legifrance).

Les loyers applicables sont répartis de la façon suivante selon les zones:

• Zone A : 21,65 € le m² / mois (Scellier Social : 17,33 € le m² / mois)
• Zone B1 : 15,05 € le m² / mois (Scellier Social : 12,04 € le m² / mois)
• Zone B2 : 12,31 € le m² / mois (Scellier Social : 9,85 € le m² / mois)

Ces loyers représentent des plafonds à ne pas dépasser mais il n’existe pas de plafond de ressources pour les locataires. Par contre, avec la loi Scellier intermédiaire dite “Scellier Social”, les plafonds de ressources des locataires sont les suivants :

Pour plus d’informations concernant les zones Scellier et les opportunités / conditions d’investissement avec cette loi, vous pouvez nous contacter gratuitement ici.

PLS et Scellier social en quelques mots…

Pour ceux qui ont déposé leur permis de construire pour un PLS Scellier en décembre 2009 ; petite piqûre de rappel : le PLS (Prêt Locatif Social) vise à financer un investissement locatif en bénéficiant des aides de l’état et d’un dispositif de défiscalisation avantageux. Il s’adresse à toute personne physique qui souhaite réaliser un investissement dans un bien locatif. Celui-ci est distribué par les établissements de crédit ayant signé une convention avec elle. Le PLS Scellier concerne uniquement les logements locatifs sociaux ou les logements de foyers.

En ce qui concerne l’investissement Scellier, n’oubliez pas, vous vous engagez à louer le logement pendant 9 ans minimum en respectant un plafond de loyer et un plafond de ressources pour le locataire. En plus de la réduction d’impôt, vous bénéficiez d’une déduction spécifique de 30% sur votre revenu foncier imposable. Vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt supplémentaire de 2% du prix de revient, mais à une condition ; il faudra louer votre logement pendant deux périodes successives de 3 ans au-delà de la période minimale de 9 ans.

Les conditions requises pour bénéficier du PLS Scellier

• Avoir déposé votre permis de construire avant le 1er janvier
• Le montant du PLS ne peut être inférieur à 50% du coût de l’opération
• L’emprunteur doit participer au financement de l’opération (financement propre à la hauteur des frais annexes)
• La durée du prêt ne peut être inférieure à 15 ans ni supérieure à 30 ans, et la durée de l’engagement est liée à la durée du prêt PLS
• L’investisseur doit louer le bien à titre de résidence principale
• Le loueur s’engage à respecter les plafonds de loyers fixés par décret (Il s’agit du loyer plafond mensuel par m2 (de surface utile) surface habitable + moitié des surfaces annexes: caves, balcons, loggias….)
• Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par décret (pour une entrée dans les lieux en 2010, l’appréciation des ressources se faisait avec l’avis d’imposition de l’année 2008)

Le PLS Scellier : à retenir

• L’acquéreur bénéficie d’un régime de TVA réduit à 5,5%.
• Les opérations financées grâce au PLS Scellier sont exonérées de taxe foncière sur une période s’étalant de 15 à 25 ans.
• L’investisseur bénéficie d’un taux d’intérêt privilégié, adossé au taux du livret A sur une durée longue.
• Le locataire bénéficiait de L’APL (aide personnalisée au logement)
• Seuls quelques logements sur toute une résidence sont éligibles au Scellier PLS, il conviendra de se renseigner pour en profiter
• Le PLS Scellier peut encore financer quelques opérations telles que :
  • L’acquisition de droits de construire (effectué avant le 1er janvier 2010 ou de terrains destinés à la construction de logements neufs à usage locatif et le suivi de la construction de ces logements
  • L’acquisition de logements et d’immeubles destinés à l’habitation, ainsi que les travaux d’amélioration correspondants
  • La réalisation des dépendances de ces logements…

A retenir : il restera donc tout de même une très bonne opportunité avec le Scellier PLS pour ceux dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier. Un contribuable pourra ainsi continuer de cumuler la réduction d’impôt Scellier et la déduction de 30 % sur les loyers avec le financement PLS. Pour plus d’informations, contactez-nous ici.

Réduction d’impôt Scellier de 25%

Alors que la plupart des sites annonçaient que ça ne changerait pas du côté de la réduction d’impôt, le Sénat a suivi la commission des Finances en imposant une baisse de 5% de la défiscalisation Scellier en 2010, pour les investisseurs ne respectant pas la norme Scellier BBC. Ce verdissement est progressif puisque la réduction d’impôt passera à 15% en 2011. Mise à jour : la réduction d’impôts reste de 25% en 2010.

Norme Scellier « BBC » (Bâtiment Basse Consommation)

La norme Scellier BBC, pour les programmes neufs à basse consommation, implique des conditions de construction plus respectueuses de l’environnement. En 2010, les investisseurs en Scellier BBC bénéficieront d’un avantage particulier par rapport aux investisseurs en Scellier classique. Leur réduction d’impôt restera de 25%, contre 20% pour les programmes non BBC. Le gouvernement met la pression sur les constructeurs afin qu’ils respectent des normes écologiques.

Programmes Scellier en 2010

La production de logement neuf en Scellier est encore trop faible… Sachant que le zonage Scellier ne sera pas étendu et que les stocks en programmes sont limités, le cru Scellier 2010 risque bien de poser des problèmes face à la demande des investisseurs. Dépêchez vous de trouver le programme Scellier de vos rêves avant que les meilleurs logements soient acquis.

Scellier Location Meublée, ou « Loi Bouvard »

La loi Bouvard, version Location Meublée de la loi Scellier, n’a pas été évoquée dans le cadre de la Loi de Finances 2010. Les besoins en logement pour étudiant, personnes âgées sont considérables, ce serait difficilement compréhensible que cette loi subisse des modifications.

Pour finir, Le Sénat a également retenu la proposition d’étendre l’éligibilité en zone C à l’intégralité d’un territoire communal plutôt qu’à des logements distincts. Les sénateurs ont en revanche rejeté le non cumul du Scellier intermédiaire avec le financement PLS.

Voilà donc pour les principales tendances de l’investissement Scellier en 2010. Sachez que nous prévoyons le lancement, en mars prochain, du premier site éditorial et commercial sur la loi Scellier : Scellier.com. Et dès à présent, retrouvez des informations précises sur l’investissement Scellier. A votre disposition sur simple contact.

• Préparer la transmission d’un capital (choix des bénéficiaires)
• Améliorer vos revenus au moment de votre retraite
• Réaliser un projet futur
• Faire fructifier un capital

Quelle fiscalité pour les intérêts d’une assurance-vie ?

Tout d’abord, sachez que les intérêts capitalisés d’un contrat d’assurance-vie deviennent imposables au terme du contrat, ou en cas de rachat. Après huit ans, le prélèvement libératoire offre un taux d’imposition réduit et les intérêts bénéficient, pour le calcul de l’imposition et quel que soit le mode retenu, d’un abattement de 4 600 € pour une personne seule. Cet abattement passe donc à 9 200 € pour un couple marié.

Ce n’est pas tout… Pour les produits multisupports, les arbitrages étant effectués au sein même du contrat, ils n’entraînent aucune imposition sur les plus-values. Idem pour les prélèvements sociaux des contrats multisupports, si l’investissement sur les supports en unités de compte représente au moins 20 %. Les prélèvements sociaux des contrats en euros monosupports sont quant à eux annualisés.

Exonération des droits de succession sur une assurance-vie : quelles sont les conditions ?

Pour l’intégralité des versements que vous effectuerez avant l’âge de 70 ans, les capitaux transmis aux bénéficiaires seront totalement exonérés de droits de succession… s’ils n’excèdent pas 152 500 € par personne (abattement global pour tous les capitaux décès reçus dans le cadre de contrats d’assurance vie). Pour les versements effectués après 70 ans, seule la partie des primes dépassant 30 500 € est soumise aux droits de succession.

Dans tous les cas, le bénéficiaire d’un contrat d’assurance vie bénéficie d’une exonération fiscale complète, sans limite de montant, lorsqu’il est le conjoint ou le partenaire pacsé du défunt.

Le Conservateur : un acteur de référence qui propose une gamme diversifiée de produits financiers et d’assurances

Groupe Mutualiste indépendant depuis 1844, Le Conservateur présente une solvabilité et une rigueur particulièrement efficace (voir document à ce sujet). Les marges de solvabilité, c’est-à-dire la capacité du Conservateur à honorer ses engagements vis-à-vis de ses sociétaires, sont de :

• 830 % pour Les Associations Mutuelles (voir article à ce sujet)
• 492 % pour Les Assurances Mutuelles

Ceci signifie que Les Associations Mutuelles Le Conservateur sont en mesure de satisfaire, plus-values latentes incluses, 8,3 fois leurs obligations réglementaires. Quant aux Assurances Mutuelles : 4,9 fois ! Depuis 4 ans, le contrat en euros AREP, basé sur l’actif général, affiche l’un des tout meilleurs taux de rendement du marché (5,00 % net de frais de gestion). Dans un marché en baisse, la collecte du Conservateur au 1er Octobre 2008 est en croissance de 18 % en assurance-vie. Le Conservateur se trouve donc dans une situation de trésorerie très favorable par rapport aux marchés financiers actuels. Un gage de confiance.

J’attire donc votre attention sur les avantages fiscaux du crédit in fine dans le cadre d’un investissement immobilier. Les investisseurs immobiliers ont généralement recours généralement au prêt dit amortissable. Leur éventuel apport permet de diminuer les mensualités et donc le coût du prêt. En alliant un adossement sur un placement de qualité et sécurisé, les rentabilités sont pourtant plus élevées. Cette constatation est d’autant plus avérée si l’investisseur est imposé sur une tranche d’imposition élevée.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter. Vos commentaires et ajouts sont également les bienvenus !

En investissant dans le solaire photovoltaïque, vous faites un geste concret et visible pour l’environnement : vous participez au développement de solutions énergétiques durables. Cerise sur le gâteau, vous obtenez un bénéfice net de 30% à 50% sur la somme investie l’année qui suit votre projet immobilier.

Principe du crédit d’impôts avec énergie solaire photovoltaïque

La loi Girardin Industriel (cf article 199 Undecies B du CGI) vous permet de réaliser des investissements dans les Dom-Tom qui favoriseront la modernisation des TPE et des PME dans ces territoires.

Vous obtenez un crédit d’impôts dès la première année d’investissement : on parle ainsi de défiscalisation en « one-shot ». Elle est effectuée en une seule fois et, si elle est supérieure à votre impôt, vous bénéficierez d’un crédit d’impôt reportable sur les cinq années fiscales suivantes.

Si la totalité de la réduction n’a pas été utilisée pendant ces 5 année, l’investisseur sera remboursé la 6ème année. Pour cela, vous investissez dans une Société En Participation (SEP). Celle-ci se charge d’acheter du matériel pour le louer à une société implantée dans les DOM-TOM.

Le mécanisme :

• Vous investissez 36 à 41 % de la valeur de l’investissement productif selon la période de l’année.
• La revente de la production d’énergie solaire est garantie. EDF s’engage, dans le cadre d’un bail de 20 ans, à racheter cette production d’électricité.
• Vous bénéficiez d’une économie d’impôt de 50 à 60 % du montant total de l’investissement réalisé par la SEP, en fonction de la nature de l’investissement réalisé.
• Vous déclarez cette somme dans votre déclaration de revenus l’année suivant l’investissement.
• Vous pouvez en tenir compte dès l’année qui suit votre apport, en diminuant votre mensualité d’impôts ou en réduisant votre tiers provisionnel.
• Par exemple, pour vous donner un exemple chiffré : avec 10 000 euros investi, la réduction d’impôt moyenne s’élève de 13 000 à 15 000 euros. Elle dépend de la date de la mise des fonds.

Note : Loi pour le Développement de l’Outre Mer

Publiée au Bulletin Officiel le 22 Juillet 2003, la loi LOPOM (aujourd’hui dénommé LODOM : Loi pour le Développement de l’Outre Mer) remplace le Loi Paul et vise à soutenir l’activité industrielle dans les DOM-TOM en faisant appel aux investisseurs métropolitains. Elle restera en vigueur jusqu’au 31 Décembre 2017, d’où une garantie de stabilité.

Si vous souhaitez plus d’informations sur la loi Girardin Industriel, ou directement obtenir un diagnostic gratuit et personnalisé, contactez Cédric Robillard.

Voilà les solutions pour payer moins d’impôts, au choix :

• Vous pouvez faire grandir votre famille : faites des enfants et votre nombre de parts fiscales augmentera.
• Travaillez moins, vous paierez moins d’impôts
• Ou bien intéressez-vous aux possibilités de réductions d’impôts via la défiscalisation immobilière…

Cette année, plusieurs dispositifs particulièrement attractifs ont été votés ou modifiés, notamment la loi Scellier, la loi Bouvard et la loi Jego. Certaines mesures sont à ce jour complètement inconnues des contribuables alors que d’autres, comme la loi Scellier, connaissent un engouement spectaculaire. Et pour cause !

Voici un éclairage rapide sur 4 dispositifs permettant de réduire son imposition en 2009 et 2010 :

• La loi Bouvard (ou l’amendement Bouvard) qui permet de récupérer la TVA et de réduire ses impôts de 25 % du montant investi. Ce dispositif s’adresse à tout investisseur souhaitant générer des revenus complémentaires sur le long terme. La loi Bouvard, même si elle est particulièrement attractive, reste méconnue pour l’instant…
• La loi Jego, beaucoup plus rentable que la loi Girardin, vous permet d’investir dans les DOM TOM en économisant de 40% à 52 % d’impôt. En résumé, vous pouvez vous servir de vos impôts afin d’acheter à moitié prix un bien immobilier sur la superbe île de Saint Martin (par exemple).
• La loi Malraux permet une réduction de 40 % des travaux en investissant sur des projets classés ou situés dans des centres historiques. Cette mesure permet de sauvegarder le patrimoine en investissant sur un projet d’exception.
• Enfin, la fameuse loi Scellier qui fait tant parler d’elle et qui remplacera bientôt les lois Robien et Borloo. Elle permet une réduction d’impôts de 25 % sur 9 ans, pour des programmes immobiliers neufs.

Voici donc des pistes pour alléger votre prochaine feuille d’impôt. Prêt à réduire votre imposition ? Il suffit de tester le simulateur interactif en colonne latérale, ou de me contacter directement pour un échange personnalisé, gratuit et confidentiel.

• Après 2010, les avantages fiscaux des lois Scellier et Bouvard seront moins important : la réduction d’impôt de 25%… descendra à 20 %.
• Les taux d’emprunt sont actuellement très intéressants, de façon objective !
• Chacun doit sérieusement penser à une solution de revenus complémentaires, ce qui vaut pour nous tous.

Investir dans l’immobilier en loi Bouvard et Scellier n’est certes pas sans risque, on ne le répètera jamais assez, mais c’est parfois plus dangereux de ne rien faire. Rester locataire plutôt qu’acheter sa résidence principale est un choix. On peut avoir peur de s’engager sur un crédit sur le long terme. On peut aussi avoir peur de se marier, d’avoir des enfants.

La solution sécurisée et rentable : se faire accompagner par un professionnel spécialisé dans la mise en place des investissements locatifs. Un conseiller indépendant en gestion de patrimoine a toutes les compétences pour réaliser votre projet. Alors jetez déjà un œil sur nos présentations de la loi Scellier et de la LMNP Bouvard, ou sur le simulateur interactif en colonne de droite… et si vous pensez que c’est le moment d’en savoir plus, il suffit de me contacter.

Bonne rentrée professionnelle !

Le Groupe Réside Études gère actuellement plus de 16 000 logements. Globalement, ça représente plus de 14 000 investisseurs et plus de 100 résidences réalisées en province et en Ile de France. Suite aux articles publiés sur les derniers dispositifs fiscaux, il m’a semblé important de communiquer sur le concept particulièrement rigoureux de cet acteur, que je recommande souvent à mes clients professionnels et particuliers.

Venons-en au fait. Vous savez sans doute maintenant que dans le cadre de la loi de finance 2009 (pour le loueur en logement meublé Non Professionnel), vous économisez jusqu’à 75 000 € de déduction d’impôts, équivalant à 25 % du montant de votre investissement (hors taxes) plafonné à 300 000 €.

Ce dispositif appelé loi Bouvard s’applique si vous faites l’acquisition d’un logement neuf dans une résidence avec services pour étudiants, mais aussi dans une résidence de tourisme classée et dans une résidence séniors.

Quels sont les avantages du concept Réside Etudes ?

• Des revenus locatifs garantis… et nets de charges.
• La possibilité de financer votre acquisition sans le moindre apport personnel, grâce à l’avance de TVA faite par Réside Études.
• Pas de charges à payer : le groupe Réside Études paie à votre place les charges incombant habituellement au propriétaire.
• Pas de frais d’entretien ni de réparation : votre bien est entretenu et réparé sans limite de montant.
• Pas de soucis de gestion : grâce à une gestion professionnelle, totale et sans risque, vous ne vous occupez de rien.
• Vous bénéficiez de la signature d’un leader de la gestion et de l’exploitation.

Pour illustrer ce qui vient d’être dit, voici un exemple d’investissement en loi Bouvard, potentiellement avec Réside Etudes :

• Le prix du logement est de 150 000 € TTC
• Le montant de TVA (19,6%) pris en charge par Réside Etudes est de 24 582 €
• Il vous reste donc à financer, sans apport personnel, la somme de 125 418 € TTC !

Si je vous parle aujourd’hui de Réside Etudes, c’est aussi parce que notre cabinet (AMFF) a un partenariat d’exclusivité Nord avec cet acteur national. Vous profitez donc avec nous de tous les avantages d’un investissement Bouvard chez Réside Etudes. Si cela vous intéresse, faites une simulation en colonne latérale ou contactez-nous directement pour un échange gratuit.

D’abord, sachez que les taux d’emprunt immobilier sur ces lois se situent entre 4,05 et 4,6 sur 20 ans. Cela dépend de la banque et de la qualité du dossier. L’accès au crédit pour une défiscalisation en loi Scellier et loi Bouvard est possible à partir du moment où la situation sur vos comptes est saine et que votre endettement n’est pas conséquent.

Pourquoi a-t-on aujourd’hui 2 lois de défiscalisation intéressantes, mais différentes ? En fait, l’intérêt des investisseurs pour la loi Scellier faisait de l’ombre à la location meublée dans le cadre des résidences gérées.

Les résidences gérées sont pourtant des structures indispensables pour répondre aux véritables défis en matière de logement, parce qu’elles répondent aux besoins de structures pour les personnes âgées et les étudiants. Les résidences destinées aux touristes sont également concernées. La France est le pays le plus visité au monde avec prés de 78 millions de touriste par an, c’est assez énorme pour être souligné.

Afin de soutenir les résidences gérées, le gouvernement a donc étendu la réduction d’impôt de 25 % au dispositif location meublée, qui était déjà très attractif : c’est l’amendement (ou loi) Bouvard.

Quels sont les avantages de la loi Scellier par rapport à loi Bouvard ?

• En premier lieu, vous pouvez gérer seul le bien. Vous avez, en toute liberté, la possibilité de vous occuper de la gestion et de trouver le ou les locataires.
• Vous pourrez changer la destination du bien après l’engagement de location (9 à 15 ans). Vous, vos enfants, ou vos amis pourrons éventuellement profiter du bien par la suite.

Quels sont les avantages de la loi Bouvard par rapport à la loi Scellier ?

• Vous ne gérez pas le bien : c’est le gestionnaire de la résidence qui gère l’ensemble de la résidence.
• Un bail vous garantit le paiement des loyers. Les notions de franchises de vacances ou d’impayés sont inexistantes. C’est une totale sécurité de paiement des loyers !
• Vous achetez le bien hors taxes, et la TVA sur l’acquisition vous est remboursée.
• Après les 9 ans d’engagement de location (période de réduction d’impôts), vous percevez des loyers non imposés (du fait de l’amortissement comptable).

Pour vous résumer ce comparatif, la loi Bouvard sera plus adaptée aux investisseurs souhaitant sécuriser leur placement. D’ailleurs, la nouvelle location meublée est généralement beaucoup plus rentable que la loi Scellier. Bref, la loi Bouvard est conçue pour faire de l’argent ! Ce dispositif est un excellent outil pour créer des revenus complémentaires.

Par contre, l’avantage principal de la loi Scellier est de pouvoir récupérer le bien à la sortie. Pour les questions de prix et de revente, la même règle s’applique aux 2 dispositifs : emplacement, emplacement, emplacement !

Alors a priori : vous seriez plus intéressé(e) par la loi Scellier, ou par la location meublée version 2009 ? Si vous hésitez, faites une simulation en colonne latérale ou contactez-nous directement pour un échange gratuit.