La déclaration d’impôt pour tous les contribuables

Depuis le 19 avril dernier, les services fiscaux expédient les déclarations d’impôts pré-remplies pour les revenus de 2011. Pour ceux ayant choisi la télé-déclaration vous pouvez, depuis le 26 avril, déclarer vos revenus en ligne sur le site des Impôts. Il est même désormais possible de déclarer ses revenus à partir de son Smartphone, à condition qu’aucune modification ne soit à apporter sur la déclaration pré-remplie. Les personnes n’ayant jamais remplie de déclaration d’impôt devront toutefois récupérer le formulaire de déclaration auprès d’un centre des Impôts, quel qu’il soit. En effet, n’étant pas connue des services des impôts, elles ne recevront aucune déclaration pré-remplie.

Voici les dates limites pour renvoyer votre feuille de déclaration :

• Le lundi 31 mai 2012 à minuit au plus tard pour la version papier ;

Pour la version électronique :

• Le jeudi 7 juin 2012 pour les résidents des départements 01 à 19 ;
• Le jeudi 14 juin 2012 pour les résidents des départements 20 à 49 ;
• Le jeudi 21 juin 2012 pour les résidents des départements 50 à 974.

Pour les contribuables qui vivent à l’étranger mais déclarent leurs impôts en France, les dates limites sont les suivantes :

• Le samedi 30 juin 2012 pour ceux vivant en Europe, dans les pays du pourtour méditerranéen, en Amérique du Nord et en Afrique ;
• Le dimanche 15 juillet 2012 pour ceux vivant en Amérique Centrale, en Amérique du Sud, en Asie (sauf les pays du pourtour méditerranéen), en Océanie et dans les pays restants.

Les déclarations de revenus spécifiques

Il existe des procédures spécifiques de déclaration de revenus pour les personnes percevant des revenus fonciers ou étant rattaché à une SCI (Société Civile Immobilière).

Dans le cas où le contribuable touche des revenus fonciers, il y a deux possibilités :

• Si les revenus bruts sont inférieurs à 15 000 euros, ils peuvent être déclarés directement sur le formulaire de déclaration d’impôt habituel ;
• Si les revenus bruts sont supérieurs à 15 000 euros, ils doivent être déclarés dans un formulaire spécifique, le formulaire n° 2044. Il est téléchargeable en ligne sur le site des Impôts, ou le contribuable peut se le procurer auprès d’un centre des Impôts.

Dans les deux cas, la date limite pour déclarer les revenus fonciers reste la même que pour les autres revenus du foyer fiscal.

Dans le cas où le contribuable est rattaché à une SCI, ils doivent être déclarés sur le formulaire n°2072 par voie dématérialisée, avec la procédure TDFC (télétransmission des données fiscales et comptables). Cette démarche peut être effectuée dans votre centre des impôts. La date limite est fixée au 3 mai 2012, mais vous avez encore 15 jours après cette date pour effectuer votre déclaration.

Le Cabinet AMFF propose ses services pour réaliser les déclarations aux personnes qui ont investi sous les Loi Robien, Borloo et Scellier. Contactez-nous pour en discuter en toute confidentialité, nos échanges sont gratuits et sans engagement.

1 – Estimez votre bien immobilier à sa juste valeur

C’est la première chose à faire. Pour vous aider à évaluer au mieux votre bien, faites appel à un ou plusieurs professionnels. En effet, un bien s’évalue selon plusieurs critères : sa localisation, son ancienneté, les prix du marché… Des données que parfois vous ne possédez pas.

Une fois le montant de la vente fixé, beaucoup sont tentés de le « gonfler ». Ce qui est une erreur… si la différence est trop grande entre le prix que vous proposez et le prix réel. Il est possible d’augmenter le montant de la vente de votre bien immobilier, mais dans la limite du raisonnable (5 à 7 %) car, ne l’oubliez pas, l’objectif est de trouver un acquéreur. Si un futur acquéreur estime que votre bien est trop cher, il ne répondra pas à l’annonce. Au contraire, si vous baissez le prix de votre bien, restez cohérant pour ne pas brader. L’acquéreur pourrait penser que vous cherchez à vendre votre bien au plus vite, ou que ce bien a des défauts.

2 – Mettez en avant votre bien

 Mettre un bien en valeur nécessite de le rendre le plus neutre possible afin que le futur acquéreur puisse s’y projeter. Cette opération se nomme le home staging. Elle consiste en désencombrer le logement, le dépersonnaliser, le nettoyer, le remettre en état afin qu’il soit prêt àla vente. Vous pouvez avoir recours à un home stager pour mener à bien ces rénovations. Généralement, le coût de ces rénovations s’élève à 2 à 3 % du prix de vente.

Cette étape est probablement la plus difficile pour les personnes qui sont attachés à leur intérieur car elles doivent se séparer de certains de leurs effets personnels le temps dela vente.  Maisc’est un passage nécessaire pour la vente du bien. Lors de la visite, l’opinion se fait souvent sur les premières secondes. Il faut donc que le logement soit présentable, qu’il ne montre aucun défaut.

3 – Vente entre particuliers ou par agence ?

Ce choix dépend du temps que vous pouvez accorder à cette vente. Si vous avez du temps, vous pouvez vous permettre de vendre directement entre particuliers. Avec cette solution, vous faites  des économies de frais d’agence mais devrez consacrer beaucoup de temps aux visites, aux coups de téléphone, aux démarches administratives… La vente pourrait prendre plus de temps.

Si vous manquez de temps, faites appel à une agence et, pour être assuré que l’agence mette votre bien en valeur, demandez à signer un mandat exclusif. Ainsi, l’agence s’occupera de toutes les formalités attachées à la vente de votre bien immobilier. Vous paierez des frais, mais la vente de votre bien sera plus rapide. Grâce au savoir-faire et au réseau de l’agence vous pouvez parfois vendre  à un prix plus intéressant que si vous vous en étiez occupé seul. Rappelons que c’est un professionnel de la vente.

4 – Renseignez au maximum les potentiels acquéreurs

Pour que la vente de votre bien immobilier s’effectue dans les meilleurs délais, assurez-vous d’apporter le maximum d’informations aux acquéreurs qui seraient intéressés. Il faut que vous puissiez répondre à toutes les questions qu’ils vous poseront, et que vous soyez en mesure de leur apporter tout justificatif concernant votre bien : plan, diagnostic énergétique, montant de la taxe d’habitation… Surtout, répondez en toute sincérité à leurs questions, cela les mettra en confiance.

5 – Faites le bon choix pour la vente de votre bien immobilier

 Faire le bon choix nécessite de faire une pré-sélection parmi tous les acquéreurs qui ont répondus à votre annonce de vente. Cela vous permettra de ne pas perdre de temps dans la vente de votre logement. Sélectionnez d’abord ceux qui sont réellement intéressé par votre bien. Vérifiez que ce bien corresponde à leurs attentes. Vous n’allez, par exemple, pas vendre un trois pièces à une famille nombreuses ou à une personne seule. Puis, vérifiez les liquidités des futurs acquéreurs. Pour éviter les ennuis, assurez-vous, avant de signer la promesse de vente, qu’ils dispos

Vous avez un bien immobilier et avez pour projet de le vendre. Mais vous avez constaté que, crise oblige, les délais de vente s’allongent davantage. Les futurs acquéreurs sont également de plus en plus exigeants ce qui ne rend pas la tâche facile. Voici donc 5 conseils pour vous guider au mieux dans la vente de votre bien immobilier.

• Il exerce dans les domaines suivants :

LA COMPTABILITE

Ses missions principales sont la mise en place de la comptabilité adaptée à l’activité de location meublée, la tenue (ou la surveillance). Il a en charge la révision des comptabilités dans le respect des règles comptables et établit les comptes annuels. Il peut jouer un rôle dans la mise en place d’outils de contrôle et de gestion.

LA GESTION

Dans ce domaine, il assiste les loueurs en meublés dans leurs projets et les conseille dans la gestion de leur trésorerie (mise en place de tableaux de bords).

LE DROIT DES SOCIETES

Dans le cadre de son activité principale, l’expert comptable est amené à proposer des consultations ainsi que procéder à la rédaction d’actes sous seing privé. Il assiste les acquéreurs dans le choix de sa forme juridique, les opérations de constitution et l’assiste dans les formalités au cours de la vie de l’entreprise (cessions de parts, baux,…)

LE DROIT FISCAL

Il établit les déclarations fiscales (BIC et TVA) et peut assister le loueur en meublé en cas de contrôle fiscal.

LES AUTRES MISSIONS

Par son intermédiaire, un loueur en meublé peut adhérer à un centre de gestion agrée et bénéficier ainsi de la non majoration de 25% de son résultat fiscal et obtenir une réduction d’impôt pour frais de comptabilité et d’adhésion à un centre de gestion.

L’expert comptable peut également être amené à assister le loueur en meublé dans la transmission de son activité dans le cadre d’une cessation suite à une vente, un divorce ou une succession.

• La responsabilité de l’expert comptable

L’OBLIGATION DE MOYENS

Le devoir le l’expert comptable est d’exécuter sa mission avec le soin et la compétence que l’on peut attendre d’un professionnel. Il a une obligation de moyen et non de résultat.

INTERVENTION PERSONNELLE DE L’EXPERT COMPTABLE

Il peut déléguer ses travaux en se faisant assister par ses associés ou collaborateurs salariés mais doit en conserver la maîtrise et la responsabilité

PROFESSIONNEL LIBERAL

L’expert comptable est membre d’une profession libéral, il se doit d’exécuter ses travaux en respectant les règles déontologiques. Une surveillance est exercée par les Conseils Régionaux de l’Ordre des Experts Comptables.

En tenant compte de sa responsabilité décrite précédemment, l’expert comptable accomplie un grand nombre de mission diversifiées qui permettent un accompagnement permanent et de qualité de ses clients.

Coordonnées :

Cabinet ADEX

4 boulevard des Alpes

BP 57

38242 Meylan Cedex

04.76.61.61.61

loueur@cabinetadex.fr

www.cabinetadex.fr

Réside Etudes, promoteur et gestionnaire immobilier

Réside Etudes fait partie des leaders nationaux de l’immobilier d’investissement. C’est un gestionnaire sûr, à la tête de plus de 20 000 logements sur plus de 150 résidences de service dans toute la France (Les Estudines, Résidhome, Relais Spa, les Girandières, Séjours et Affaires).

Réside Etudes permet aux investisseurs de faire l’acquisition d’un bien immobilier dans une résidence de service tout en bénéficiant d’avantages :

• Garantis des revenus locatifs (nets de charges) ;
• Avance de la TVA, donc pas besoin d’apport personnel ;
• Pas de charges à payer, pas de frais d’entretien ni de réparation, pas de souci de gestion : Réside Etudes s’occupe de tout.

Rappel sur les biens immobiliers en location meublée professionnelle ?

Les biens immobilier bénéficiant de la loi Location Meublée sont les résidences de service : les résidences étudiantes, les résidences touristiques et celles pour les personnes âgées. A celles-là s’ajoutent les résidences d’affaire et les EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour les Personnes Agées dépendantes). L’investisseur doit acquérir un bien dans l’une de ces résidences, et le louer par la suite. Il reçoit en contrepartie un loyer, et le bien est géré par Réside Etudes. La plupart du temps, le propriétaire s’engage sur 9 ans minimum et son contrat est reconductible.

Sachez toutefois qu’il est possible de revendre un bien immobilier Réside Etudes mais, qu’aux premiers abords, la démarche peut vous sembler compliquée. Nous allons vous éclairer concernant les conditions de vente.

Comment revendre un bien immobilier en location meublée professionnelle ?

Il est conseillé de revendre à une personne qui poursuivra le bail de Réside Etudes. Ainsi l’article 257 bis du code général des impôts dispense de régularisation de TVA en cas de transmission entre 2 bailleurs.
Si vous avez optez pour le dispositif bouvard vous devez louer le bien 9 ans pour ne pas avoir de réintégration fiscale sur réduction d’impôt. Sauf pour les cas particuliers : décès du propriétaire ou de son conjoint, perte d’emploi, invalidité.

Si vous avez opté pour l’option amortissement vous n’avez pas d’engagement de 9 ans de détention comme c’est le cas pour la loi Bouvard voté en 2009.

Il y a des points positifs à la revente d’un bien immobilier en location meublée, aussi bien pour le revendeur que pour le nouvel acquéreur :

• Pour le revendeur : il se crée un capital financier, il peut avoir l’opportunité de créer une plus-value, et peut même décider de repartir sur un dispositif de défiscalisation.
• Pour le nouvel acquéreur : il rachète un bien d’occasion disponible immédiatement alors que dans le neuf il faut attendre que le bien soit livré. Le nouvel acheteur bénéficie surtout d’avantages fiscaux de l’amortissement. Seule la location meublée permet à la fois d’avoir des revenus garantis et défiscalisés. C’est un investissement « de bon père de famille ».

Vous désirez en savoir plus et obtenir un diagnostic personnalisé ? En tant qu’expert en défiscalisation immobilière, mon conseil et mon accompagnement sont gratuits et sans engagement.

Le don, un élan de générosité qui peut vous rapporter

Le don, dans cette situation, consiste à verser une certaine somme d’argent à une association ou à une fondation reconnue d’utilité publique. Cela peut être aussi un versement à une association culturelle ou un don pour le financement d’un parti politique ou de sa campagne.

La réduction d’impôt dépend du type d’organisme. Pour les organismes distribuant des repas (Les Restos du Cœur…), mettant à disposition des logements ou fournissant des soins (La Croix Rouge, Médecins sans Frontières…), la réduction fiscale sera de 75 % du montant versé, dans la limite de 521 € pour 2012. Pour les autres organismes, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 66 % sur le montant versé, dans la limite de 20 % du revenu imposable. Enfin, sachez que si votre don dépasse les 20 % de votre revenu imposable, l’excédent peut être reporté sur les 5 ans suivant, tout en gardant la réduction d’impôt de 66 %.

Les services à la personne

Les services à la personne regroupent des secteurs d’activités variés. En fonction des cas, la réduction d’impôt ne sera pas la même. A savoir : cette réduction d’impôt s’applique seulement quand vous avez recours à des personnes ou à des organismes agréés par l’Etat.

• Garde d’enfant à domicile

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut que la personne employée travaille à votre domicile. Cette réduction correspond à 50 % des sommes dépensées, après déduction d’éventuelles aides. Plafonnée à 12 000 €, elle peut être majorée de 1500 € par enfant à charge et pour chacun des membres du foyer fiscal âgé de plus de 65 ans. Mais la somme totale ne peut dépasser 15000 €. Ce plafond s’élève à 20000 € dans le cas où l’un des membres du foyer fiscal possède une carte d’invalidité ou perçoit une allocation d’invalidité. La réduction s’élève donc, au maximum, à 7500 € pour le premier cas et à 10000 € pour le deuxième cas.

• Garde d’enfant en dehors du domicile

L’enfant est gardé en halte-garderie, en crèche ou au domicile d’une assistante maternelle. Dans ce cas, vous bénéficierez d’un crédit d’impôt. Il s’élève à 25 % du montant des frais de garde, après déduction des aides versées par la CAF, dans la limite de
2 300 €. La réduction maximale s’élèvera donc à 575 €/an. A noter que, pour bénéficier de ce crédit d’impôt, vous n’êtes pas obligé d’être imposable. Vous n’êtes pas non plus obligé d’exercer une activité professionnelle. La seule condition est que l’enfant gardé ne dépasse pas l’âge de 6 ans au 1er janvier de l’année d’imposition.

• Aide à domicile

Vous avez le choix entre faire appel à une entreprise qui emploie des aides à domicile ou engager directement la personne. La réduction ou le crédit d’impôt sera le même, seul le mode de calcul changera. Dans le premier cas, la réduction sera calculée à partir de la facture établie par l’organisme qui emploie l’aide à domicile. Dans le deuxième cas, cette réduction sera calculée à partir des dépenses réelles. La réduction d’impôt sera de 50 %, dans la limite de 12000 €, majorée de 1500 € par membre du foyer âgé de plus de 65 ans. La somme ne pourra pas dépasser 15000 €. Seule trois activités ne suivent pas ce plafond : le petit jardinage qui est limité à 3000 €, l’assistance informatique et internet limitée à 1000 € et le petit bricolage limité à 500 €.

• Cours particuliers pour vos enfants

Le soutien scolaire dispensé par les organismes agrées permet également de bénéficier d’une réduction ou d’un crédit d’impôt. Cette réduction est de 50 % sur les salaires et cotisations versées, quel que soit le moyen de rémunération. Vous pouvez en bénéficier à condition que le soutien s’effectue à votre domicile.

Travaux dans la résidence principale : réduisez vos factures et vos impôts

Si vous effectuez des travaux d’isolation pour réduire votre facture d’énergie, vous pouvez bénéficier d’une réduction sur votre impôt, appelée crédit d’impôt « développement durable ». Ce crédit d’impôt est valable sur les logements achevés depuis plus de deux ans ou sur les matériaux utilisés pour une construction neuve en état d’achèvement. Vous pouvez bénéficier de ce crédit d’impôt, que vous soyez imposable ou non.

L’aide est plafonnée à 8000 € pour un célibataire, 16000 € pour un couple, et cette somme est majorée de 400 € par personne à charge. La réduction d’impôt dépend du type de travaux entrepris. Actuellement, les taux de réduction varient entre 10 % et 32 %.

Par exemple, pour l’installation d’une chaudière à condensation, vous bénéficierez d’un crédit d’impôt de 10 %, pour l’installation d’équipement de récupération et traitement des eaux de pluies, vous aurez le droit à un crédit d’impôt de 15 %. Enfin, si vous installez des équipements utilisant une source d’énergie renouvelable ou des pompes à chaleur, vous profiterez du taux maximal de 32 % de réduction. Sachez que, si vous entreprenez plusieurs travaux à la fois, vous pouvez bénéficier d’une majoration de 8 %, en plus des taux déjà appliqués.

Ce crédit d’impôt n’est applicable que si les travaux sont effectués par des professionnels et qu’ils fournissent les matériaux. Si vous achetez vous-même les matériaux, la réduction d’impôt ne sera pas applicable. Prenez garde aussi à ce que le professionnel respecte la réglementation, que les matériaux utilisés suivent cette réglementation, et que ce soit bien indiqué dans le contrat que vous signez. Enfin, seuls les matériaux utilisés bénéficient de ce crédit d’impôt. Vous devez donc rémunérer les ouvriers qui effectuent les travaux.

Dernière chose : n’oubliez pas de fournir tous les justificatifs (attestations, contrat, factures…) au Fisc pour que votre réduction d’impôt soit prise en compte.

1 – Un emplacement favorable

L’emplacement du bien est primordial pour un achat, car le but final est qu’il soit loué. Or les locataires ont certaines exigences quant à leur logement : proximité par rapport aux transports en commun, proximité de toutes commodités (moyenne et grande surface, boulangerie, médecin, pharmacie…), ambiance du quartier… Autre critère à prendre en compte : la demande.

Le logement ancien a l’avantage de réunir, la plupart du temps, toutes ces conditions, contrairement au neuf. En effet, la plupart des logements neufs sont construits en périphéries ou dans des zones moins fréquentées. Ce qui peut être rédhibitoire pour un nouveau locataire.

2 – Des prix plus abordables que dans le neuf

Les prix de vente dans l’ancien sont moins élevés que dans le neuf. En moyenne le prix au m² est 15 à 20 % plus cher dans le neuf. Dans le cas d’un achat dans l’ancien, il faudra bien sûr penser aux frais de notaires et/ou aux travaux, mais le coût de revient est en moyenne moins cher.

Prenons un exemple tiré du magazine Mieux Vivre Votre Argent. Il concerne un programme situé dans le quartier de Neudorf à Strasbourg. C’est un T3 d’environ 65 m² avec parking d’un montant de 221 000 €. Si l’on prend un logement datant des années 1970 de la même surface, acheté 125 000 €, plus 9000 € de frais de notaire, plus une somme se situant entre 30 000 et 50 000 € de travaux pour une rénovation complète. Le montant total se situe entre 164 000 et 184 000 €. Une différence de 37 000 € par rapport au neuf, ce qui n’est pas négligeable !

3 – Vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux

Il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux sur un logement ancien si beaucoup de travaux de rénovation sont à effectuer. Il faut alors opter pour le régime des frais réels. Dans ce cas, les dépenses occasionnées par les travaux seront considérés comme des charges déductibles des revenus fonciers. Par contre, il faut consacrer un minimum de temps à ces travaux.

Autre solution : la location meublée non professionnelle. Pour cela, vous pouvez acquérir un bien dans une résidence de service et le louer pendant 9 ans. Vos charges et votre intérêt d’emprunt seront alors déductibles et vous pourrez amortir la valeur du mobilier et de l’immobilier. Cette solution vous permettra d’obtenir des loyers sécurisés et non imposables sur 15 à 25 ans. N’oubliez pas de passer vos revenus en activité commerciale. Vous pouvez aussi bénéficier du dispositif Scellier meublé sur de la réhabilitation. Des gestionnaires reconnus comme VVF Belambra ou Odalys remettent à neuf les résidences, on peut parfois trouver de belles opportunités d’investissement en bordure de mer.

4 – Moins de contraintes

L’acquisition d’un bien ancien, en location nue, comporte moins de contraintes que l’achat d’un bien neuf dans le but d’obtenir des avantages fiscaux :

• Il n’y a pas d’engagement contrairement aux lois Scellier BBC. En effet, crise oblige, les investisseurs hésitent à s’engager sur la durée.
• Vous pouvez habiter dans le logement ou le louer en contrepartie d’un loyer.
• Vous êtes libre de choisir votre locataire, c’est-à-dire que vous avez aussi la possibilité de louer à un membre de votre famille.
• Le choix de votre locataire ne sera pas lié à ses ressources car pas de plafonnement imposé.
• Vous pouvez fixer librement votre loyer (dans la limite du raisonnable).

5 – Possibilité d’une décote

Si vous achetez un bien occupé, vous pouvez bénéficier d’une décote. En moyenne, elle est de 10 à 20 %. Elle peut varier selon la durée du bail du locataire en place. De plus, acheter un bien occupé vous assure d’obtenir des loyers immédiatement (comparé à l’achat d’un bien vide où il vous faudra alors rechercher un locataire). La rentabilité étant immédiate, vous obtiendrez plus facilement un prêt des banques.

Dans le cas d’un Viager, vous pouvez également obtenir une décote qui peut aller jusqu’à 25 %. Vous achetez un bien immobilier occupé et, en contrepartie, vous versez un bouquet, puis une rente à l’occupant des lieux. Le financement du bien est échelonné et, souvent, vous l’obtenez pour une somme inférieur à sa valeur réelle.

Si vous désirez en savoir plus sur ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter. Nos conseils sont gratuits et sans engagements.

Dès maintenant, voici nos précisions concernant les déclarations fiscales pour la location meublée non professionnelle…

Régime micro-BIC pour la location meublée non professionnelle

Ce régime n’offre pas d’option possible à la TVA.

Ce régime est applicable de plein droit dans la mesure où les recettes annuelles n’excèdent pas 32 600 € pour 2011 (Article 50-0 du CGI). Le montant des recettes annuelles est à reporter sur la déclaration de revenus 2042 Complémentaire, dans la rubrique : Revenus industriels et commerciaux non professionnels > Régime Micro-entreprise > Prestations de services et locations meublées

Ce montant, après avoir pratiqué un abattement de 50%, est à retranscrire dans la rubrique : Revenus à imposer aux prélèvements sociaux > Revenus nets

Tout contribuable relevant d’office du régime Micro-BIC peut exercer une option pour le régime du réel simplifié. Cette option est valable deux ans et renouvelée par tacite reconduction – sauf dénonciation expresse au terme de chaque période de deux ans.

Si vous possédez déjà un ou plusieurs biens en location meublée sous le régime Micro-BIC et que vous désirez récupérer la TVA suite à nouvel investissement, cela engendre obligatoirement la perte de ce régime… L’ensemble des biens donné en location meublée devra alors être regroupé sur une même déclaration BIC au régime simplifié d’imposition.

Régime BIC-Réel Simplifié pour la location meublée non professionnelle

Ce régime est sélectionné sur option ou si recettes annuelles supérieures à 32 600 € ou si assujettissement à la TVA.

Le revenu de la location meublée non professionnelle (LMNP) est déterminé selon les règles applicables aux BIC. Il s’agit principalement du respect de la comptabilité d’engagement; le résultat imposable se détermine par différence entre les créances acquises et les dettes engagées.

Les biens meubles et immeubles se rapportant aux biens loués font alors l’objet d’un amortissement. L’amortissement ne peut cependant pas générer de déficit. L’éventuel excédent d’amortissement non déduit sera reportable indéfiniment puis sera imputé dès lors que l’activité redeviendra bénéficiaire.

L’application du régime BIC–Réel simplifié se matérialise par l’établissement d’une liasse 2031 accompagnée de ses annexes 2033 / A-B-C-D qui doit être déposée auprès du Service des Impôts des Entreprises dont dépend l’exploitation du meublé.

Le résultat ainsi déterminé fait l’objet d’un report sur la déclaration de revenu 2042-Complémentaire dans la rubrique : Revenus industriels et commerciaux non professionnels > Régime du bénéfice réel > Revenus imposables ou déficit > Locations meublées non professionnelles.

En cas de revenus imposables (bénéfice), ce dernier est à reporter sans aucun abattement dans la rubrique : Revenus à imposer aux prélèvements sociaux > Revenus nets.

Cet article a été rédigé grâce au Cabinet ADEX (4 boulevard des Alpes, 38242 Meylan Cedex – contact : 04.76.61.61.61 et loueur@cabinetadex.fr). Pour toute demande, merci de nous contacter ici.

Investir en Viager

Lorsque l’on investit dans un bien immobilier en viager, on prend un vrai pari : est-ce que l’espérance de vie du vendeur / rentier sera raisonnable ? En effet, on le sait, le viager s’arrête au décès du « crédirentier ».

Toutefois, même si c’est un vrai challenge financier, les crédirentiers devraient être plus nombreux en 2012 et dans les années à venir, au vu des faibles niveaux de retraite et de l’allongement de la vie. En résumé : le viager est un bon moyen de rester dans son habitation et de garder un niveau de vie confortable. Le viager est investissement gagnant – gagnant, car l’occupant cède son bien dans des conditions favorables à l’investisseur du viager. Avec le viager occupé la décote est d’environ 30 % de la valeur du marché pour le calcul du bouquet. Il n’est par rare que IN FINE le viager revienne à payer seulement 50 % du prix du bien.

Vivre en Viager

Cette situation peut être un vrai avantage : on passe au statut de locataire à vie, en touchant un bouquet confortable et en percevant une rente annuelle de plusieurs milliers d’euros. Bref, une retraite complémentaire sécurisée. C’est un moyen d’assumer seul ses charges sans devoir solliciter ses enfants. Il faut savoir que si l’occupant du viager part dans une maison de retraite sa rente sera plus importante car il n’habite plus de logement. On parle de viager libre.
Les propriétaires âgés y trouveront plusieurs avantages fiscaux : abattement fiscal sur les rentes de 70% après 70 ans, disparition des impôts fonciers, exonération complète des plus-values, donation précoce aux enfants, …

A Paris et sur la Côte d’Azur, notamment, le marché du viager est florissant. Y avez-vous pensé ? Contactez-nous pour en discuter en toute confidentialité.

Baisse du Rendement de l’Assurance Vie 2012

Selon Les Echos, les contrats d’Assurance-Vie rapportaient 3,4 % en 2010, et s’approchent des 3 % ou du 3,1 % en moyenne en 2011, selon le consensus. Influencée par la Crise que traversent certains pays européens, l’Assurance-Vie devrait tourner autour des 3% de rendement en 2012.

Pourquoi ? Comme l’explique 365euros.com : « en fait, le calcul est simple selon France Soir : pour rendre le portefeuille d’une assurance-vie sécuritaire, les placements retenus sont majoritairement composés d’obligations réputées plus stables que les actions. Ces obligations sont émises par des entreprises mais aussi par des États de la zone Euro. »
Néanmoins, on peut dire que le dispositif plaît, puisque 41% des foyers français disposent aujourd’hui d’un contrat d’Assurance-Vie ! Ce qui nous amène aux évolutions possibles du côté de la Loi de Finances 2012…

Aménagements de l’Assurance-Vie 2012

Selon l’Argus de l’Assurance, « la consigne gouvernementale de ne pas toucher au placement préféré des Français, à quelques mois des élections présidentielles devrait être suivie. Et comme l’Assemblée Nationale, restée aux mains de la majorité, garde constitutionnellement le dernier mot, les assureurs vie peuvent rester confiants. »

Nous en saurons plus fin décembre 2012, mais on peut espérer une continuité des avantages fiscaux de ce dispositif d’épargne, permettant ainsi aux investisseurs de se constituer un capital sécurisé sur plusieurs années. Pour être conseillé à ce sujet, n’hésitez pas à me contacter.

Les avantages d’une SCI Scellier

La SCI permet d’acheter à plusieurs un bien de qualité. Par exemple, le marché locatif sur Paris et l’île de France est particulièrement dynamique. Cependant les prix d’acquisition sont élevés et la réduction fiscale est plafonnée sur une base 300 000 €. En achetant à plusieurs on peut sécuriser les aspects locatifs ainsi que la revente sur des emplacements de qualité.

Ce type d’investissement est connu pour favoriser plus de souplesse en termes de transmission des parts des associés.

Par ailleurs, une moitié des parts peut être cédée gratuitement si l’on sépare la propriété en 2 entités : la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruit est la partie transmissible sans droits à payer. L’avantage en plus ? Si les parents décèdent, dans une démarche de don familial, les enfants disposant déjà de l’usufruit récupèrent la nue-propriété sans frais ni formalités.

Couplée au dispositif Scellier, une SCI apporte un vrai plus en rentabilité fiscale.

Les obligations d’une SCI Scellier

Dans l’ensemble, on ne peut pas acheter des biens immobiliers en SCI pour espérer en tirer un profit immédiat : la revente n’est pas autorisée à court terme.

L’autre objection que l’on peut faire avec la SCI, c’est qu’elle implique une gestion digne d’une société. Il faut s’appliquer à respecter les démarches juridiques, comptables… Et les associés de ce montage immobilier sont considérés comme responsables des dettes, à hauteur de leurs parts.

Plus particulièrement, notez bien que la SCI Scellier doit être « transparente », c’est-à-dire ne pas être soumise à l’impôt sur les sociétés. De plus, l’acquisition en SCI Scellier est limitée à un logement par an jusqu’en 2012.

Si vous souhaitez des informations complémentaires sur l’investissement en SCI Scellier, contactez-nous via le formulaire en colonne latérale. Nos échanges sont confidentiels, gratuits, et sans engagement.

Photo : FlickR