Dès maintenant, voici nos précisions concernant les déclarations fiscales pour la location meublée non professionnelle…

Régime micro-BIC pour la location meublée non professionnelle

Ce régime n’offre pas d’option possible à la TVA.

Ce régime est applicable de plein droit dans la mesure où les recettes annuelles n’excèdent pas 32 600 € pour 2011 (Article 50-0 du CGI). Le montant des recettes annuelles est à reporter sur la déclaration de revenus 2042 Complémentaire, dans la rubrique : Revenus industriels et commerciaux non professionnels > Régime Micro-entreprise > Prestations de services et locations meublées

Ce montant, après avoir pratiqué un abattement de 50%, est à retranscrire dans la rubrique : Revenus à imposer aux prélèvements sociaux > Revenus nets

Tout contribuable relevant d’office du régime Micro-BIC peut exercer une option pour le régime du réel simplifié. Cette option est valable deux ans et renouvelée par tacite reconduction – sauf dénonciation expresse au terme de chaque période de deux ans.

Si vous possédez déjà un ou plusieurs biens en location meublée sous le régime Micro-BIC et que vous désirez récupérer la TVA suite à nouvel investissement, cela engendre obligatoirement la perte de ce régime… L’ensemble des biens donné en location meublée devra alors être regroupé sur une même déclaration BIC au régime simplifié d’imposition.

Régime BIC-Réel Simplifié pour la location meublée non professionnelle

Ce régime est sélectionné sur option ou si recettes annuelles supérieures à 32 600 € ou si assujettissement à la TVA.

Le revenu de la location meublée non professionnelle (LMNP) est déterminé selon les règles applicables aux BIC. Il s’agit principalement du respect de la comptabilité d’engagement; le résultat imposable se détermine par différence entre les créances acquises et les dettes engagées.

Les biens meubles et immeubles se rapportant aux biens loués font alors l’objet d’un amortissement. L’amortissement ne peut cependant pas générer de déficit. L’éventuel excédent d’amortissement non déduit sera reportable indéfiniment puis sera imputé dès lors que l’activité redeviendra bénéficiaire.

L’application du régime BIC–Réel simplifié se matérialise par l’établissement d’une liasse 2031 accompagnée de ses annexes 2033 / A-B-C-D qui doit être déposée auprès du Service des Impôts des Entreprises dont dépend l’exploitation du meublé.

Le résultat ainsi déterminé fait l’objet d’un report sur la déclaration de revenu 2042-Complémentaire dans la rubrique : Revenus industriels et commerciaux non professionnels > Régime du bénéfice réel > Revenus imposables ou déficit > Locations meublées non professionnelles.

En cas de revenus imposables (bénéfice), ce dernier est à reporter sans aucun abattement dans la rubrique : Revenus à imposer aux prélèvements sociaux > Revenus nets.

Cet article a été rédigé grâce au Cabinet ADEX (4 boulevard des Alpes, 38242 Meylan Cedex – contact : 04.76.61.61.61 et loueur@cabinetadex.fr). Pour toute demande, merci de nous contacter ici.

Investir en Viager

Lorsque l’on investit dans un bien immobilier en viager, on prend un vrai pari : est-ce que l’espérance de vie du vendeur / rentier sera raisonnable ? En effet, on le sait, le viager s’arrête au décès du « crédirentier ».

Toutefois, même si c’est un vrai challenge financier, les débirentiers devraient être plus nombreux en 2012 et dans les années à venir, au vu de la hausse des prix et de la raréfaction de certains programmes immobiliers. En résumé : pour tenter un investissement gagnant, sur un bien immobilier de qualité, le viager est plus que jamais une opportunité. A condition d’être patient(e).

Vivre en Viager

Cette situation peut être un vrai avantage : on passe au statut de locataire à vie, en touchant un bouquet confortable et en percevant une rente annuelle de plusieurs milliers d’euros. Bref, une retraite complémentaire sécurisée.
Les propriétaires âgés y trouveront plusieurs avantages fiscaux : donation précoce aux enfants, abattement fiscal allant de 30% à 70% selon l’âge, disparition des impôts fonciers, exonération complète des plus-values…

Face aux doutes des investisseurs, l’évolution forte des biens disponibles en viager devrait changer la donne. A Paris et sur la Côte d’Azur, notamment, le marché du viager est florissant. Y avez-vous pensé ? Contactez-nous pour en discuter en toute confidentialité.

Baisse du Rendement de l’Assurance Vie 2012

Selon Les Echos, les contrats d’Assurance-Vie rapportaient 3,4 % en 2010, et s’approchent des 3 % ou du 3,1 % en moyenne en 2011, selon le consensus. Influencée par la Crise que traversent certains pays européens, l’Assurance-Vie devrait tourner autour des 3% de rendement en 2012.

Pourquoi ? Comme l’explique 365euros.com : « en fait, le calcul est simple selon France Soir : pour rendre le portefeuille d’une assurance-vie sécuritaire, les placements retenus sont majoritairement composés d’obligations réputées plus stables que les actions. Ces obligations sont émises par des entreprises mais aussi par des États de la zone Euro. »
Néanmoins, on peut dire que le dispositif plaît, puisque 41% des foyers français disposent aujourd’hui d’un contrat d’Assurance-Vie ! Ce qui nous amène aux évolutions possibles du côté de la Loi de Finances 2012…

Aménagements de l’Assurance-Vie 2012

Selon l’Argus de l’Assurance, « la consigne gouvernementale de ne pas toucher au placement préféré des Français, à quelques mois des élections présidentielles devrait être suivie. Et comme l’Assemblée Nationale, restée aux mains de la majorité, garde constitutionnellement le dernier mot, les assureurs vie peuvent rester confiants. »

Nous en saurons plus fin décembre 2012, mais on peut espérer une continuité des avantages fiscaux de ce dispositif d’épargne, permettant ainsi aux investisseurs de se constituer un capital sécurisé sur plusieurs années. Pour être conseillé à ce sujet, n’hésitez pas à me contacter.

Les avantages d’une SCI Scellier

La SCI permet d’acheter à plusieurs un bien de qualité. Par exemple, le marché locatif sur Paris et l’île de France est particulièrement dynamique. Cependant les prix d’acquisition sont élevés et la réduction fiscale est plafonnée sur une base 300 000 €. En achetant à plusieurs on peut sécuriser les aspects locatifs ainsi que la revente sur des emplacements de qualité.

Ce type d’investissement est connu pour favoriser plus de souplesse en termes de transmission des parts des associés.

Par ailleurs, une moitié des parts peut être cédée gratuitement si l’on sépare la propriété en 2 entités : la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruit est la partie transmissible sans droits à payer. L’avantage en plus ? Si les parents décèdent, dans une démarche de don familial, les enfants disposant déjà de l’usufruit récupèrent la nue-propriété sans frais ni formalités.

Couplée au dispositif Scellier, une SCI apporte un vrai plus en rentabilité fiscale.

Les obligations d’une SCI Scellier

Dans l’ensemble, on ne peut pas acheter des biens immobiliers en SCI pour espérer en tirer un profit immédiat : la revente n’est pas autorisée à court terme.

L’autre objection que l’on peut faire avec la SCI, c’est qu’elle implique une gestion digne d’une société. Il faut s’appliquer à respecter les démarches juridiques, comptables… Et les associés de ce montage immobilier sont considérés comme responsables des dettes, à hauteur de leurs parts.

Plus particulièrement, notez bien que la SCI Scellier doit être « transparente », c’est-à-dire ne pas être soumise à l’impôt sur les sociétés. De plus, l’acquisition en SCI Scellier est limitée à un logement par an jusqu’en 2012.

Si vous souhaitez des informations complémentaires sur l’investissement en SCI Scellier, contactez-nous via le formulaire en colonne latérale. Nos échanges sont confidentiels, gratuits, et sans engagement.

Photo : FlickR

12 mois pour trouver un locataire

Quelques finitions de dernière minute, et vous voilà enfin prêt à rechercher un locataire pour votre logement. Vous pouvez vous en remettre à un professionnel ou en rechercher un par vous-même. Mais dans tous les cas, ne perdez pas de vue que pour bénéficier des avantages fiscaux des dispositifs Scellier, vous disposez de 12 mois pour trouver votre premier locataire. Ce système vaut également pendant les 9 premières années suivant la date de livraison du bien, c’est-à-dire que lorsqu’un locataire quitte le logement, vous avez 12 mois maximum pour trouver un autre locataire.

Logement Scellier et location à un membre de sa famille : une opération possible*

Vous pensiez qu’il était impossible de louer à un membre de votre famille (ascendant ou descendant) ? Détrompez-vous. Vous pouvez très bien louer le logement à vos enfants mais à la condition sine qua non qu’ils ne fassent plus partie du foyer fiscal. A vous de voir ensuite si perdre une part ou une demi-part fiscale ne vous sera pas préjudiciable. Il faut également savoir qu’un enfant à qui vous louez votre propre appartement ne pourra pas bénéficier de l’APL (Aide Personnalisée au Logement). L’aspect affectif empiète parfois sur l’objectivité de l’investissement, réaliser son investissement sans chercher à louer à ses proches est souvent recommandé.

*(sauf en Scellier intermédiaire)

Les plafonds de loyer Scellier à respecter

En investissant en Scellier, vous bénéficiez de nombreux avantages. En contrepartie, vous devez respecter des limites locatives en fonction des zones géographiques. Pour rappel, les plafonds de loyers Scellier classique 2011 sont les suivants :

• Zone A bis : 21,7 € / m²
• Zone A : 16,1 € / m²
• Zone B1 : 13 € / m²
• Zone B2 : 10,6 € / m²

Des plafonds de ressources en Scellier social

Le dispositif Scellier social impose des limites pour le locataire au niveau des ressources. En fonction de la zone géographique et de la situation du locataire, ces plafonds de ressources différent :
Pour une personne seule, les ressources annuelles maximales acceptées seront :
44 306 € en Zone A, 32 910 € en Zone B1 et 30 168 € en Zone B2.
Pour un couple, les ressources annuelles maximales acceptées seront :
66 215 € en Zone A, 48 328 € en Zone B1 et 44 302 € en Zone B2.
A savoir : les plafonds de ressources augmentent selon le nombre de personnes à charge dans le foyer.

Mon locataire quitte le logement, comme cela se passe-t-il ?

C’est décidé : votre locataire a décidé de quitter le logement que vous avez acquis avec le dispositif Scellier. Mais pour que sa résiliation soit effective, il devra vous avertir par courrier recommandé avec avis de réception au moins 3 mois à l’avance, date légale d’un préavis. Cette durée est réduite à 1 mois si le locataire justifie d’une mutation ou d’une perte d’emploi, s’il est au RMI ou au RSA, ou s’il a plus de 60 ans et si son état de santé nécessite un changement de domicile. Si votre locataire décide de quitter avant la fin du préavis, il est tenu de payer le loyer et les charges jusqu’à la fin dudit préavis.
Ne laissez pas votre locataire quitter le logement sans effectuer en sa présence un état des lieux de sortie qui déterminera le solde de la restitution du dépôt de garantie. Attention : ce dépôt de garantie doit être rendu dans un délai de deux mois après la remise des clés.

Pour toutes questions et précisions sur les différents dispositifs Scellier, n’hésitez pas à nous contacter pour en discuter en toute confidentialité.

Les difficultés des Français à trouver un logement

Le chiffre impressionne. 82 % des Français trouvent qu’il est difficile de trouver un logement. En cause ? La hausse des prix, les problèmes de financement ou encore le manque de biens immobiliers répondant à leurs critères. Pourtant, ils sont 27% (dont 49% des locataires du privé) à souhaiter quitter prochainement leur logement et 20% (dont 26% des moins de 35 ans) à chercher actuellement à louer un autre logement que celui qu’ils occupent.

Une nuance tout de même puisque le constat est moins alarmant concernant la situation perçue dans la commune de résidence : 59% des personnes interrogées pensent qu’il y est difficile de trouver le logement de ses rêves.

L’accession à la propriété fait rêver

Plus de la moitié (55%) des locataires interrogés souhaiteraient devenir propriétaires. Et c’est chez les plus jeunes que l’on trouve le pourcentage le plus important : 88% des moins de 35 ans ! Les plus de 50 ans sont seulement 9% à partager ce souhait… Réalistes les futurs propriétaires, puisqu’ils sont 66% à penser qu’ils deviendront propriétaire sur le long terme et non dans l’année.

Terminons sur une bonne nouvelle : 92% des Français se disent satisfaits de leur logement actuel ! Et 51% se disent très satisfaits. La localisation du logement, le confort, le nombre de pièces et la surface sont autant de critères à satisfaction. Seul point noir : la consommation d’énergie. Forcément, à l’heure de la normalisation du label BBC, l’énergie est une donnée à ne pas négliger. Vous voilà prévenu(e)s.

Hausse des ventes…mais aussi des prix immobiliers dans le Nord

L’an dernier, le département Nord a presque atteint le niveau de 2007 au niveau des ventes, avec un pic de vente des maisons anciennes et des appartements neufs (3 700 ventes enregistrées). On estime à 54 000 le nombre de biens vendus en 2010 ! Pourtant, difficile d’attribuer cette hausse à une quelconque baisse des prix : le département a enregistré les hausses de prix les plus fortes de province.

En toute logique, c’est l’arrondissement de Lille qui a vu ses prix flamber. Lille est devenue la 3ème ville la plus chère de province, après Lyon et Nice, avec une moyenne de 3 267€/m² pour les appartements neufs sur la métropole (soit une évolution de 7,7% sur un an). Certains projets proposés sur des emplacements de qualité atteignent 5500€/m².

Du côté des maisons, même principe : +8,9% sur un an dans le département. La métropole Lilloise affiche quant à elle des chiffres compris entre 10,3 et 12 ,2%. Comptez en moyenne 200 000 € pour une maison ancienne. Sur le reste du département, les prix sont inférieurs à 165 000€.

Immobilier dans le Nord: à quoi s’attendre en 2011 ?

Pour 2011, les notaires du Nord prévoient une baisse des prix de 4% pour les maisons anciennes et de 1% pour les appartements. En effet, une hausse des ventes n’est que très rarement synonyme d’une baisse des prix de l’immobilier… Mais rassurez-vous, en fonction des villes, le prix des logements n’est pas équivalent. Entre Lille centre et Dunkerque, la différence peut aller jusqu’à 30% ! Un conseil : prenez le temps de faire des recherches approfondies avant d’amorcer votre projet immobilier…

Photo : Velvet

Le principe de la donation-partage

Alternative du testament classique, la donation-partage est un partage anticipé des biens détenus par une personne. Le principe en est très simple. Les donateurs partagent leurs biens (tout ou seulement une partie) entre leurs descendants de générations différentes. Ce partage s’effectue sous forme de concertation familiale, où chacun des descendants concernés donne son accord. Aux donateurs de jouer le rôle d’arbitre et de dénouer les situations délicates. Dès que tous les donateurs et descendants sont unanimes, la donation partage peut être notifiée. A condition, bien sûr d’établir un acte notarié. Cette donation-partage peut être réalisée soit par un même acte, soit par des actes séparés (donation et partage successifs).

Au moment de la succession, la valeur des biens est calculée au jour de la donation et non au jour du décès. Ce système permet d’éviter les problèmes liés aux plus-values ou indemnités de réduction. De la même façon, lors de la vérification des répartitions de biens, le calcul de la quotité disponible (partie dont le donateur peut disposer sans désavantager ses héritiers) s’effectue sur la valeur au jour de la donation-partage.

Fiscalité de la donation-partage : les avantages fiscaux

La donation-partage présente certains avantages fiscaux :

- Diminution de la part taxable en raison de la réserve d’usufruit ;
- avantage du paiement des droits par le donateur ;
- réduction et abattements à titre gratuit dans le cadre des droits de mutation.

Bon à savoir : un couple peut donner à chacun de ses enfants jusqu’à 318 650€ sans payer de droits, tous les 6 ans. Mais attention : le gouvernement discute actuellement pour repousser ce droit à tous les 10 ans.

Chaque situation familiale étant différente, il est important de consulter un notaire afin de connaître les différentes mesures juridiques.

Pas de secret : déterminer la valeur d’un bien immobilier nécessite une observation méthodique du logement mais aussi des environs. Gardez bien en tête que l’emplacement d’un bien est un critère primordial. Lors d’une mise en vente ou d’une visite, vous devez tenir compte de 3 facteurs différents :

Le bâtiment vu de l’extérieur

- Qualité de la construction : c’est la première chose du bien immobilier que l’on remarque. L’observation des matériaux employés (pierre, brique, menuiserie…) ainsi que la qualité des finitions ne doivent pas être négligées.
- Qualité architecturale : il s’agit là d’un critère très subjectif puisqu’il concerne l’aspect extérieur. Il fait donc fait appel aux goûts de chacun.
- Etat de l’immeuble et vétusté : l’immeuble doit être en parfait état d’entretien afin d’éviter une certaine dépréciation. Des communs peut engageants ou un escalier insalubre font perdre de la valeur au logement.
- Age de la construction : un logement neuf ou avec une belle façade historique donnera du cachet au bien, et par conséquent lui fera gagner de la valeur vénale.

L’état intérieur du logement

- Standing du bien : ce critère détermine la classe du bien. Il varie selon l’agencement des pièces, des équipements divers, de la sécurité, des environnements, des commodités… Il existe 4 classes différentes : Grand Standing, Standing, Normal, Moyen.
- Isolation : avec les préoccupations écologiques, ce critère acquiert de plus en plus d’importance. Un logement labellisé BBC sera mieux valorisé qu’un logement énergivore.
- Exposition : sans surprise, un logement bien exposé (plein Sud) sera plus recherché qu’un logement situé au Nord.
- Parking : le parking est souvent intégré dans les nouvelles constructions. Néanmoins, l’absence d’emplacement de stationnement dans certains quartiers peut atteindre une moins-value de 10%
- Surface et nombre de pièces : la pondération du prix d’un bien dépend également de la surface des pièces et de la bonne distribution des pièces (circulation, rangements…). Sachez par exemple que le prix moyen d’un studio est en général 22% supérieur au prix du marché par rapport à un T3.

L’environnement

- Emplacement du logement : un logement en zone rurale, en centre-ville ou dans la capitale n’aura pas la même valeur. Plus le quartier est résidentiel, plus le mètre carré grimpe.
- Situation dans l’agglomération : la proximité de commerces, d’écoles et de moyens de transports est un facteur de plus-value.

Si ces critères permettent de calculer la valeur d’un bien immobilier, il ne faut pas oublier non plus que la conjoncture économique influence directement le prix d’un bien. Chômage, fiscalité immobilière, ou encore politiques locales, sont autant de facteurs de variation des prix. N’hésitez pas à comparer les prix des biens immobiliers d’un même quartier pour vous faire une idée plus précise de la valeur du vôtre ou de celui que vous comptez acquérir.

Voici 2 petites astuces pour avoir des données plus précises. Surveillez la presse : de nombreux magazines présentent souvent des numéros spéciaux avec les estimations sur les prix de l’immobilier, ville par ville. Sinon, pour avoir des données plus précises, vous pouvez consulter La côte annuelle des Valeurs Vénales, aux éditions Callon. C’est un outil très instructif pour évaluer efficacement un bien immobilier.

Les conditions de la plus-value immobilière

La plus-value ne s’applique pas dans tous les cas de vente de bien immobilier. Pour qu’il y ait une plus-value immobilière, la cession du bien doit être non gratuite (donation ou succession) et à titre onéreux. La vente réalisée ne doit pas non plus faire l’objet d’une exonération. Enfin la plus-value ne doit être ni nulle ni négative.

Comment calculer la plus-value immobilière ?

La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession du bien immobilier et le prix d’acquisition. Attention : des règles particulières s’appliquent dans certaines situations.

Le prix de cession : Le prix de cession est celui indiqué dans l’acte. Il peut être réduit de certaines charges et indemnités bénéficiant au vendeur, comme par exemple des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation.

Le prix d’acquisition : Il s’agit du prix payé pour acquérir les titres, augmenté des charges et indemnités bénéficiant au vendeur, ou, en cas d’acquisition par succession ou donation, la valeur retenue pour le calcul des droits de succession ou de donation. Il faut ajouter au prix d’acquisition différents frais, comme les frais d’acquisition, les dépenses de travaux importants (construction, agrandissement,…) et les frais de voirie.

Détermination de la plus-value immobilière : La plus-value bénéficie de 2 abattements. Un abattement de 10% par année de possession du bien immobilier au-delà de la 5ème année. Et un abattement fixe de 1 000 €.

Calcul de l’impôt

Les gains en capital réalisés en 2011 à l’occasion de la vente de biens immobiliers sont soumis à une taxation au taux de 19%, à laquelle il faut ajouter les 12,3% de prélèvements sociaux. Ces 12,3% représentent, en détail :

- La contribution sociale généralisée (CSG) au taux de 8,2%
- La contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) au taux de 0,5%
- Le prélèvement social au taux de 2,2%
- Les contributions additionnelles au prélèvement social au taux de 1,4%

Cas exceptionnels : les exonérations d’impôt des plus-values immobilières

On l’a vu ci-dessus, la plus-value immobilière est imposable sur le revenu. Néanmoins, il est possible de bénéficier d’exonérations dans certaines situations. Voici les 3 cas les plus courants d’exonération d’impôt :

- Vente de la résidence principale. La cession d’une résidence principale, quelle que soit sa nature, est exonérée de tout impôt au titre des plus-values. Bon à savoir : l’exonération s’applique aussi aux dépendances de la résidence principale, à condition qu’elles soient vendues en même temps que cette dernière ;
- Bien détenu depuis au moins 15 ans. La date retenue est celle de l’acte de vente définitif, celle de la donation ou bien celle du décès en cas de succession. Cette situation résulte du calcul de la plus-value imposable qui subit un abattement de 10% par an, à partir de la 6ème année ;
- Prix de vente n’excédant par 15 000 €.

Dernier conseil : avant d’acheter ou de revendre un bien immobilier, consultez attentivement les différents cas d’exonération. Cela vous permettra de profiter d’avantages fiscaux importants…

En savoir plus pour 2012 ? Retrouvez notre article sur les plus-values immobilières 2012.